注入文藝內核,探尋這些老廠房的“煥新之路”

2021年08月12日 09:35 來源:老舊廠房協同發展聯盟

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由於有限的土地資源,尤其是核心區域,中國房地產正在步入存量房時代。一個重要指標是,一座城市的房屋供應(住宅、非住宅)存量房交易量已經超過新房交易量。一線城市大多已進入存量房時代,特別是以“舊樓改造、存量提升”為核心的城市更新模式。

與此同時,“城市更新”也成為一個熱門話題,除了大型純商業項目,舊廠房改造、老街改造不但引入商業功能,更把文藝創新、城市文化等概念融入其中。

存量時代背景下,舊廠房的改造如何為城市更新增添創新火花?

武漢——花園道

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“花園道”位於漢口青年路308號,即是1960年代的青年路76號,由中南汽修廠改造而來。中南汽修廠的歷史可以追溯到1927年的萬國汽車修理行,是由四傢俬人老闆聯合建成。

改造後的武漢花園道有機結合當代藝術、歷史文脈與城市生活環境,為消費者帶來國際、時尚、包容、舒適與精緻的商業體驗,如今它已經成為都市人羣舒適、快樂的休閒生活空間,也成為健康、愉悦的品質生活方式之一。

「 改造特點:對原有的建築和佈局極大尊重」

花園道所在的前中南汽修廠大院,有29畝地,8棟廠房和200多棵樹。建築不移位,不推倒重來,不改變大體的結構和高度,樹要保留,因而從“花園道”藝術區現有的回字結構、人車分流的佈局體系,A、B、C三大分區中,還可以看到當初中南汽修廠的格局。“花園道”周邊是鋼筋水泥的城市叢林,是個充滿的濃烈的商業氛圍的地塊。“花園道”正是基於這個環境下做一個藝術文化區,一個活的景觀,可以提供給周邊的商務居住人士前來休閒和餐飲。

「強化吸引人流的交通流線空間設計」

在“花園道”藝術文化區中,整個片區內部採用了人車分流的交通體系,分區明確。沿青年路入口設置了大門入口、寫字樓入口和車行入口,沿西北湖路設置成為小廣場形式,圍繞水池左右設計成一個車行入口和一個人行入口,成為擁抱的開敞環境,用以吸引人流。在花園道內部,北部道路全部設置為人行,杜絕車行對其中消費者的影響,南部道路則設置為車行,突出了對停車設計的考慮。

除了交通疏導上面的人性化設計,在建築內部空間組織上“花園道”有十分暢達的通道來進行銜接,通過入口的玄關、空中連廊、樓梯、自動扶梯等的運用,方便顧客到底任意商鋪。並在室外和室內的聯通通道里形成滯留空間,採用迂迴藝術的方式互通,吸引人流並留住人流。

“花園道”藝術文化區內的建築,整體色調是黑白灰。建築形式具有張力,充滿了簡約的線條感。在各種的線條穿插中,把之前的記憶隱於其中,如過往的紅磚、古樸的青色水泥牆面、屋頂的鍋爐、頂上的紅瓦。在建築材質的選取上,主要以具有自然質感的材料。如生鏽的塗料——生鏽的鐵是擁有自然質感和塑造性很強的材料,正如伊東孝當初的設計原則:“能看到,能被看到”。

「標誌設計的方向性」

入口處的整體平面指引牌、道路邊上的各種箭頭標誌、以及隨處可見的“花園道”的立體花瓣標誌、路燈旁邊的各種店鋪的廣告,以及各家商鋪門口的突出醒目的商店名,無不具有強烈的方向性,用以指引顧客和吸引顧客。

“花園道”內部道路的邊上,實際上是做了很大的心思的。石質的護欄、木製的地板上精心擺放的遮陽傘和桌椅、各種材質的鋪地、故意懸挑的頂棚,營造出了一個小小的休閒空間,散步、喝茶、聊天、曬太陽等等,體現出了生活的品味和休憩的舒適感。 

「經營模式」

“花園道”的經營模式是以土地租用開發、店鋪和寫字樓租賃的形式為主,物業公司對整個區進行管理,經營業態設計到飲食、零售、服務業和商務辦公幾個方面。把商業性質突出的功能安插在這個底層為主的建築羣體裏,反而看不到商業經營的勢利,到處透着濃郁的藝術氣質,凸顯的在其中的商業經營業態的品味的高雅和獨特。

廣州——B. I.G海珠灣藝術園區

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B.I.G海珠灣藝術園區前身是大幹圍碼頭倉庫,緊鄰珠江後航道,共有八棟上世紀50年代典型的紅磚結構樓房,外觀都被原汁原味保留。紅磚的粗獷樸實與碧波粼粼的江面相映成趣,成為一道亮麗風景,在江邊,還可以望見對岸特色地標建築“廣州圓”。

「設計理念」

項目的廠房改造以保留歷史外觀、優化內部空間結構與功能為主。這樣的設計不僅保留了建築的“靈魂”,紅磚與街頭塗鴉藝術、先鋒藝術裝置混搭碰撞出的歷史與藝術的火花也讓舊廠舊倉得到“重生”,成功“喚醒”歷史感舊建築。

其次,樹立自帶話題性的建築地標。園區主入口處的彩虹步梯,以炫彩玻璃“包裝”電梯井,在陽光照射下,玻璃反射出七彩的炫目光芒,如此獨特的設計,使彩虹步梯立刻成為大家追捧的“打卡”聖地,為項目的傳播推廣賦能。

第三,文體流量名人項目落地。B.I.G海珠灣藝術園區定位為“藝術+運動+臨江”創意社區。目前,由著名籃球運動員易建聯發起的的薪火陣營青少年籃球培訓中心已落地於此。通過文體名人和其旗下優質項目的落地為園區人氣和招商帶來雙重保障。

“文體”內容也成為招商運營中的一大亮點,運營團隊創造性地將“文體”元素融入項目的業態規劃中。在產業園區在業態規劃上,關鍵在於找出業態之間的“黃金搭配”,將業態的價值最大化。而B.I.G海珠灣藝術園區的“文體”搭配的大獲成功,正好驗證了以上規律。“文體不分家”,文藝與體育相結合能帶來巨大的社會效應。通過優質文體活動帶來的“正能量”不斷髮酵、輻射,對擴大項目的影響力有着舉足輕重的作用。

「基於“藝術+運動+臨江”的定位」

B. I.G海珠灣藝術園區將發展成藝術潮流的先鋒領地,其七大業態的規劃與運營也直指區域產業升級發展痛點——海珠區有着設計、會展、文創產業的深厚積累,目前正處於產業升級轉型的關鍵時機。

以海珠區較為突出的服裝產業為例,極度缺乏能滿足服裝產業“創意+辦公+展示+活動”複合功能空間。通過團隊的努力,項目面市不久,出租率已超七成,租金水平在80~100元/㎡。從租金看,甚至趕得上同區寫字樓租金水平。目前,易建聯“薪火陣營”青少年籃球培訓中心、世聯空間、萬科泊寓、廣汽麗新集團、THE SECRET、恭喜置業、MOK、Blubbox、MGC文化聚集體等優秀企業已經進駐。

上海——上生 新所

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上生新所所在地塊內有3棟歷史建築,原項目稱作哥倫比亞生活圈(Columbia Circle),是當時外籍僑民運動、休閒、娛樂以及聚會的主要高檔場所,是普通平民只能經過仰望之地。而對中國近代建築史有着深遠影響的匈牙利建築師鄔達克又在此地留下了一棟具有三十四年代殖民裝飾風格的別墅。因為別墅的主人曾是孫科先生,又為它的身上烙印了歷史的發展進程見證者徽記。

今時它依然位於上海最中心繁華區域,1公里內輻射上海市區文化、教育、綠地、辦公聚集區。打開塵封了70年的大門,除了3棟歷史建築,還有15棟工業改造建築。

「舊改項目的痛點 」

上生所的建築風格其實涵蓋了上個世紀各個年代,風格錯亂無主次關係。業主聘請了全球最擅長設計和改造的著名建築事務所OMA通過研究解讀了每個場所的特質。設計師運用蒙德里安風格進行網格佈局,景觀設計在此變成一張大的棋盤,需要有足夠協調穩妥性托起全部建築形態的故事邏輯。

作為一個擁有4.9萬㎡的大商業綜合體而言,項目地塊並不具有非常大的優勢,銜接市政主幹道延安西路的口子很狹窄,東西兩側的都是老舊建築;西側番禺路口是原來孫科別墅的入口,也隱蔽而含蓄;西側安西路為規劃路;南側牛橋路穿越老舊居民區;人從哪裏來?

「商業綜合體空間」

曾有過多稿關於“綠軸”方案討論,有風雨連廊,有水幕景觀等,執念於只有5m多的城市界面開口,如何通過景觀手法把人吸引進來。最終落地的設計是純粹的,摒棄了所有的複雜方案設計初稿。白色的頂棚LOGO,白色的建築,白色的雕塑,即使少量的標識廣告牌也隱蔽於綠植牆上。人流因為在一堆市政界面的繁雜中被“純粹”吸引,知道這裏有故事開始的地方。

紅毯廣場是本案中最大的一塊場地,有60x35m,方案設計師對標了相近尺度的巴黎Stravinsky噴泉廣場和意大利維羅納delle Erbe廣場,將它被定義為一個多功能的室外集會的中心,未來承載了娛樂演唱會,室外車展,夜市等各種活動舉辦的可能性。

玉蘭廣場是本案核心區域,被四周建築物圍合,香樟,廣玉蘭,風揚樹造型優美,綠蔭如蓋,是最理想的人與人近距離交流空間,所以僅保留大樹,綠地改為鋪裝路面。

重慶——TESTBED2貳廠

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TESTBED2貳廠文創公園位於渝中區鵝嶺正街1號,距離渝中區鵝嶺公園約500米,輕軌1號線鵝嶺站下車步行15分鐘即到,門前公路下坡即是有名的“三層公路”,往左通往李子壩抗戰公園。往右通往兩路口地鐵站,前往市中心。總建築面積約3萬㎡,整體框架由重慶印製二廠及民國中央銀行印鈔廠舊址組成,是重慶市渝中區舊城改造示範項目。包含酒店、輕餐飲、生活配套等近50家商户,是重慶近年來最具文化氣息、卻又最引領時尚的城市客廳。

「設計理念」

TESTBED2貳廠開創性地採用了“寄宿式”改造的概念。在保留老廠區原有風貌的情況下,不破壞一磚一瓦,直接依託現有的房屋重新修樓,通過再現、挖掘老廠房的核心文化符號,帶給消費者別具一格的藝術文化氛圍和市場想象空間。

「招商理念」

不同於其他商業項目精準的業態規劃配比,TESTBED2貳廠在整個規劃過程中從未做過業態佔比的劃分,其業態呈現“自由生長,不受束縛”的特質。在招商過程中遵循尋找“有趣、有品位、有故事”的人,以消費者的體驗作為依據,通過這種需求的自然呈現,合理配置商業形態,營造不一樣的消費體驗。

「運營理念」

拒絕套用傳統活動模板,為項目量身定製主題會展,通過開園後大大小小百餘場主題展,將項目IP與產品深度結合,打造個性化IP符號。

「區域規劃」

強化TESTBED2貳廠與三層馬路、李子壩抗戰遺址文化公園聯動,突出“山城慢生活”主題定位,將大鵝嶺片區打造成一個新的旅遊文化景觀帶,讓其成為年輕時尚人羣到重慶必來的“打卡”之地。

「功能劃分」

項目總體分為設計區、娛樂區、文化區、藝術區、市集區及精品酒店區6大商業功能區,機械車庫建與鵝嶺正街,提供近200個車位。